中国人民银行昨日表示，将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

刚好前几天写了一个关于银行房贷利率的事情，再发一遍。希望商业银行们对这个更积极一点，让大家多一点宽余。

咱们这批民营房企大老板，令人匪夷所思。最不可思议的是——

(资料图片)

他们为什么愿意借那么多钱？为什么敢借那么多钱？以及为什么能借到那么多钱？

您或许觉得，搞房地产最需要的就是钱，所以只有能不能借的问题，不存在愿不愿借，敢不敢借的问题。

其实不然。

¶1

如今马后炮回头看，但凡稍微理性点，对自己、伙伴与客户负责一点，这其中的很多老板就不该去借那么多钱。

为什么呢？

资金利息太吓人啊。

最近，恒大应该是最近多年最接近真实地亮了家底：截至2022年底，总负债约2.43万亿，有息负债约1.7万亿，净资产-5991亿。

从市场经营层面看，已经没有人能救得了它，也没人会傻到去救它了。

恒大总负债不到2万亿时，曹德旺就曾批评许家印借钱太多，说他数学学错了小数点。而现在的恒大——一年资金利息，就能拖死几个曹德旺了。

按恒大财报，目前其借款平均利率在8%以上。巨债，高利，利滚利，继续这么下去，其总债务超3万亿，也是指日可待了。

¶2

不只现在，也不只恒大。

房地产企业，尤其民营房企的资金利率，一直都是高得吓人的。

有息负债才3800多亿的2016年，恒大的平均年利率8.5%，利息成本超过320亿一年，而它当年的净利润才不到180亿。

另一个病入膏肓的，融创，2019年平均融资成本8.1%。其他家，也基本是8%起跳，一些短债、救命债则常常高到利率违法。

这么重的息，这么大的量，合起来就是一不小心就人仰马翻的高风险——真遇到点大的波动，即使不死，也是生不如死。

这样的生意，换作是您，而您又还有点清醒与良知，有着对自己、伙伴、客户负责的态度，会去大做猛做吗？

我想是不会的。

香港地产巨头李兆基有句名言：“小生意怕食不怕息，大生意怕息不怕食。”

翻译下就是，小生意怕吃吃喝喝铺张浪费，生意大了怕借钱太多，被利息拖死。

人称四叔的李兆基，曾是很多内地房企老板的偶像。叔叔的话大家一定是都听过，只不过统统听成了刘若英的《后来》：

初听不识曲中意，再听已是曲中人。

¶3

房地产老板折腾到现在的状况是，遍地输家，少赢家。谁赢了呢？

就商业企业层面来说，显然是银行。

房地产企业这些年给银行为主的金融机构贡献了多少利息，没有准确数字，但应该是很大的数字。然而，相对于它们从购房者那里赚到的，房企的贡献也就是小意思了。

房地产企业高利率的另一边，中国购房者也是长期承受着较高的房贷利率，一些在2015至2019年之间买房的，甚至是高达6%的年利率。

即便如今行情不好，为了刺激房市降了息，最新利率大多也还在4%左右。

据央行数据，到2022年末，我国个人住房贷款余额已超38万亿，只按4%计算，每年利息也超1.5万亿了。

而据原银保监会披露，2022年全年，我国商业银行累计实现净利润2.3万亿元。

居民房贷，基本上也就是银行了。这两相对比，可见房贷对银行的贡献比，也可见居民房贷的压力。

这样的还贷状况，搁在经济畅旺之时，不会有啥问题，但若搁在相反的大环境下，压力就会比较大并且会影响到更多了。

¶4

经济要转向消费驱动，但今年以来的消费，包括房地产行业，都更不容乐观。

大家都在聊，消费为什么难振，老百姓为什么不消费，其中一个比较共识的看法是：消费不振是因为大家没钱了。

这值得商榷。我更倾向认为，消费不振的更大原因是，大家担心将来会比现在更没钱。

而这是跟房地产贷款相关的，尤其是跟银行这两年对于房地产贷款的强势，一个铜板也不让的强势有关的。

38万亿背后多少个家庭？当大家面临如此的房贷与银行压力，再叠加当下经济状况，他们就算手里有点钱，敢去消费吗？

回到本文的问题，谁在让老百姓不敢消费？房贷肯定是个很重要的组成。

大家拼命提前还贷，就是这个的产物。

而从很多信息看，银行对提前还贷是不高兴的，甚至各种花花绕，这就是强势，一个铜板也不愿意让的强势。

一些烂尾楼，业主房子没拿到，但却贷款一分都不能少，更可以说是让人心寒。

大道理不说，人家也是你的客户啊。银行是应该检讨一下这个的。这样做，只会加重负面预期，甚至逼人成老赖。

最近，越来越多人开始讨论，包括建议下调存量房房贷利率，给大家减少点压力，但银行也是没啥积极反应。

银行作为商业机构追求利益可以理解，从全球经济和金融市场看，利率的调整也是件复杂且绝对不能轻率的事情，但促进民生经济可持续发展与繁荣，既是银行天职所在，也更是根本利益所在。

从后者而论，当下，银行应该在不影响大原则的情况下，更加灵活，更加有点服务的心态，去让利于客户，让利民生了。

从道义上说，这么多年赚得盆满钵满，也该让利经济民生修生养息，共渡难关了。从利益上说，把大家搞得紧张兮兮的，将来你赚谁的啊。

¶5

我有个放私贷的朋友，操持这个生意好多年，生意一直好。这几年，很多类似的人都血本无归了，他的生意还变得更好。

我问他有啥秘诀？他说了两条：

一是只借钱给靠谱的人，且不搞高利贷。

他说，愿给很高利息的人，往往不靠谱且自身难保，很容易变成你想他的利，他就要了你的本，害人又害己。

这让他少赚不少，但也没吃过大亏。前些年很多盖房子搞工程的，开出20%的息，他是听到就喊肚子疼，我要上厕所，上完厕所就是没钱啊。

有个家伙当时弄了个工程，开给他25%借钱，他不但打死也不借，还跟人家讲形势，劝人家不要去这么干。现在，那家伙反过来感谢他：幸亏你不借我，让我没干成，不然，我连自己老本都搭进去了。

一是借出钱以后会跟踪人家，但基本不逼债，甚至继续帮人家。

他说，靠谱的人还违约，那就真是有困难，要宽容人家，甚至再给人一笔过关。

前两年一些人的生意被不可控力影响，他就曾经主动再借钱，帮人家熬下去。今年开始陆续收回来，还有人额外还送红包。

事前重视风险并且科学管理风险，甚至让人不要太冒险；事中跟踪风险并且主动帮人化解风险，甚至与人一起承担风险。

我一直觉得，我这个经常被开玩笑称为高利贷贩子的朋友，其实比大多数大银行的银行家，更加像个银行家。

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