上周五（9月1日），东莞正式实施“认房不认贷”政策。

但相较于深圳多盘立即收回折扣，广州客户“深夜看房”、有盘单日销售过亿，位于两大一线城市中间的东莞，政策未能立刻引爆，市场表现略显平静。

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那么，新政落地首周，东莞究竟表现如何呢？乐居咨询了东莞中原战略发展中心总经理车德锐先生，一起来听听专家怎么说。

乐居：新政出台以后，目前的政策现状是怎样的？对购房者是不是更友好了？

车总：政策应该综合来看，因为除了“认房不认贷”，还有首套存量房贷利率下调、差别化信贷政策、存款利率下降等。这四个政策全部加起来，各有利弊，整体来讲的话都是好的。现在定期存款利率的下调还挺大的，所以会让市场上的资金流动性增加一些。

另外差别化信贷政策，不分城市的两成三成首付，对于刚需、改善是比较利好的，特别是一线城市，原来基本上都是六成到八成，现在调到三成，市场的表现和效果会更好一些。当然，东莞因为之前就是三成，所以没有太大的影响。还有无房有贷三成变两成，也是一个利好刚需的政策。

首套存量房贷利率下调，这应该是大部分的业主都能够享受到的，可以说是进一步减负了。但是，对于楼市而言，存量房贷利率下调，按揭负担变轻了之后，可能换房的动力就没那么强了。

乐居：新政出台以后，东莞的市场反响如何？本周/上周有哪些最新的市场状况可以跟大家分享？

车总：新政出台后，东莞楼盘的来访量和认购量环比上上周都有所上涨。上周末虽然受台风天气以及学生开学影响，但是也还是能看出这种成交抬头、楼市重新活跃的迹象和趋势。如果没有台风天，可能表现会更明显一些，所以本周我的预判，周末的市场氛围、人气活跃度应该会有进一步的上升。

根据中原研究院百盘监测数据显示，上周东莞新房来访量较上上周增长了6%，认购增长了36%。所以表明其实还是有些先知先觉的客户，已经不再观望了，也可以看出客户的信心、市场预期和买房意愿都明显加强。

虽然说有利好政策的暖风在吹，但是现在开发商端或者二手业主端压力还是挺大的，预期也还是往下走。也可能是因为在这种大环境下，资金有些问题，开发商也好，业主也好，都在抛售。

现在明显看到开发商这端有两个现象，一个是八五折的越来越多，另一个是想要下调备案价格的也很多。现在下调备案价格没有时间限制，随时都可以下调，也说明其实新房的价格预期还是在往下走，以前一些高备案价格的楼盘打了八五折之后还是达不到客户成交的心理价位，一些新开盘的楼盘直接就打八五折出售。

所以，刚才说的认购量上涨36%，其实也是分化很明显的。品牌开发商，价格也比较到位的楼盘，成交还不错，没有这两个条件的楼盘去化还是不行。市场稍微有点回暖的迹象，还是先从这些价格有优惠的、优惠幅度比较大的品牌开发商项目开始的。它就是一个风向标，会带领其他楼盘和开发商继续跟进价格调整。

上上周新开的楼盘还有一个现象，就是刚需不知道哪里去了。像君汇府、未来天空之城，包括最近的九樾上城等，刚需客户特别少，不敢出手，也不想出手。现在刚需客户买不起，也供不起。

乐居：对于未来的成交量和房价水平，可否给广大网友一些指导意见？

车总：未来成交量肯定是放量的，但是二手房可能会受到一些抑制。就像一个跷跷板，新房放量更明显一些，二手房放量就没那么明显。因为新房价格在调整，促销力度大，而且二手房的评估价很快要下调，下调之后低首付、零首付这些做不了了，二手房市场就变成公平竞争。

房价水平我觉得二手房已经跌得几乎到底了，现在基本没有太多下探的空间，但新房的确是正在往下掉。

所以对于网友的指导意见，就是第四季度可以积极出来看房，大胆出手。大部分开发商可能会把价格一步到位调到底，二手房可能也会再往下走一点点，对于刚需、改善客户来说，这都是一个很好的机会。

但对于投资抄底的客户，就真的不建议出手了。因为未来房价还是一个维稳的趋势，所以投资客想博未来的房价大涨，有明显的获利，大部分物业都不具备这样的条件。

不过，我还是想要表达另外一个观点，就是核心的、优质的资产，贵就是好。核心优质资产，包含地段好、配套完善、品质高、品牌强等条件。它不仅体现再账面上的获利，包括在银行的评估体系里，未来的资产抵押能够有明显的升值保障。所以对于一些优化资产的客户来说，想要卖旧换新的时候，一定要留意这些核心优质的资产。

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文章来源:乐居买房

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