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提问：雕叔:现在有笔贷款资金出来。如果投资可以买总价400-500的房子。目前负债已经蛮大的。月供70k，约等于家庭收入。再买也能顶得住。你觉得现在的时间买纯投资明智吗?天河老破小，佛山千灯湖，北溶新城，东莞(主仓在东莞)

(资料图)

回答：不明智。你已经达到了0现金流水平的，不要勉强去做负现金流的。不要在自己的能力范围外去做什么以贷还贷。你好，大部分炒房客亏钱的原因是:1)策略选择短期投机，而非长期投资。2)上高杠杆，且利息高，造成心态失衡。3)最终陷入亏了还想博更大翻身的恶性循环。4)导致目前资产清零，负债千万。短期内，负债暂无望归还。为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。楼市的一个完整周期，经常是三到五年。4年可能还不够走完整个周期。一个好的策略应该具备大确定性，和低脆弱性。不应该是赌性很大的。

提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！

回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出在羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。

提问：请问雕叔，现在成都还可以买新房吗？政策这么不稳定，是现在下手比较好，还是再观望一段时间？

回答：新房可遇不可求，当下遇到合适的我认为是可以及时上车的，主要是分为几点来考虑。1、新房地块整体来说，当下真正值得大家关注的并不多，只有少数在城市开发进程中的核心区域，才值得入手，而其他绝大多数都处于比较偏僻的地段。而且从陆续上市的地块来看，也并不会好到哪里去，因此现在好地块的新房，卖一套少一套，不需要我们对赌未来。2、新房的价格，土拍价格，以及部分双限地的以后预售价格，在我们看来，也并不是很有诚意，除了个别的比如兴隆湖东的价格有些差异，新批次比老的还贵，但是绝大多数的地块，整体的地价、房价都还是在上涨的，所以买今天的好新房，没必要去赌明天的贵新房。3、新房市场因为其杠杆利用率、房贷速度，产品品质等原因，当下市场认可度远高于二手房，一旦接下来的新房便宜预售，那么必然有更多的人蜂拥而至，到时候如果你是普通资格，又一定能买到吗？如果买不到，而现在又拖着不买（被别人买光），那么是不是到头来两头空呢？所以目前新房我认为，还是有一定性价比的，包括时间周期上的性价比，如果有适合的，符合预算和预期的，应当拿下。

提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金(专业市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。01年的住房年龄太老了。建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的人员复杂环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：雕叔你好，我准备买个房投资,总价预算170，按照你说的“十年内次新房，主城区小套二”结合学区，选出了2万5的首航欣程，对口棕北小学,你觉得这个盘有升值空间吗?因为那里只有地铁规划，所以看上去感觉升值空间不大。

回答：自住的话，首航欣程，无论是位置，还是配套，都不错，首航还是比较保值，但升值空间在全成都来讲，应该算中等类型，贵在生活配套完善，自住起来会比较方便一些。总结就是自住方便，但升值中规中矩，抗风险能力还是不错。纯投资，在房屋升值的同时，这个房子的租售比还不错，带来的收益也很可观，还是比较推荐的。如果看上有喜欢合适的房源，是可以下手的。

提问：雕叔好，房价上涨，一套房的总价都很高，好不容易攒够了首付，还有几十年的房贷，似乎一辈子都在为一套房子而打工。人生最美好的30年的奋斗时间，都用在了漫长的还房贷路上，到底值不值？

回答：十年前，几千块钱一个平方的房子，现在涨到了上万，辛辛苦苦一整年，普通人连个厕所也买不到，这就是房价的现状。很多人害怕贷款，明明可以靠着贷款买一套房，他们不愿意。思想的差距影响选择，也会影响一个人的一辈子。随着货币持续增发，钱越来越多，购买力只会越来越弱。同样的现金，随着时间的推移，只会越来越贬值；买房贷款，用当前“值钱”的钱买下物有所值的房产，用未来“不值钱”的钱偿还负债，负债时间越长，所偿还的负债越“不值钱”；贷款时间越长，负债越容易被摊薄，债务越容易被稀释。贷到就是赚到，还款时间越长，赚得也就越多。

提问：您好，最近我们考虑在成都投资第二套房，因为首付要六成以上，所以只能考虑总价130w之内的房子，新房我们看了双流东升那边的房子，富豪三花里城和明城购物中心两个楼盘，二手房主要在看建设路蓝光coco和首创的房子，想请问您比较看好哪种方式呢?或者有没有其他更好的选择，谢谢。

回答：目前因为绝大多数都是高价地，如果你摇不中高性价比的新盘的话，投资最好选二手!因为你是投资，没必要有什么新房情节，无论你买的是新房还是二手房，下一次再卖，都统一是二手房。而且新房到交房还需要一段时间。二手房建议你对比一下小区的租金，两个同价格楼盘，选租金高的，偏南边和中心城区小户型套二，不仅租得起价格，未来卖也卖得起价，流动性也高。另外投资买房前提树立一个正确的投资观：1.买房很难自住兼顾投资。自住就是要住的爽，但好货都不便宜。投资只看性价比，没有不能买的房子，只有不能买的价格。自住加投资，先选自住。2、懂自己比懂房子更重要，当初那股想买房的冲动，才是真痛点，剩下的全是伪需求。3、眼光放远一步，买这套房子之前，提前想好下一套怎么玩，你就领先了99%的购房者。4、只有在买房的时候，人才知道自己的穷。年轻人不用担心还不起，房价在涨，你也在涨。5、买房贷款低息大礼包，一辈子遇上的次数真的有限，千万别错过。至于还款方式，当然三十年等额本息，给我一万次机会，还是选这个。6、明确需求，做出取舍，我们选择的顺序是：区域>位置>学区>品质>面积>户型>配套。

提问：雕叔你好，我是普通资格，新政出台后普通资格摇号无望。但确实需要刚改善换房，在看二手，目前住金融城附近刚需小区，很犹豫攀成钢的伊泰天骄还是金融城附近如城南一号等二手房，想买改善又想考虑周边配套学区等，想问哪个区域更合适，如果金融城比较推荐哪个楼的二手?谢谢！

回答：能买伊泰天骄，就已经是傲视整个成都的购房者了，从产品来说，伊泰天骄和城南一号都是成都最贵的二手房了，从地段来看城南一号更好一些，包括学区也更有优势，但伊泰天骄的产品更好，各有优劣，如果你非要二选一，我还是建议你买城南一号，因为伊泰天骄是顶级豪宅定位，中学对口学区也是一个硬伤，所以感觉城南一号更符合你一些。

提问：您好雕叔，资金有限40到45个，去大丰和三河场看了两个盘，一个是香悦庭精装1.3 1.4万单价，一个是宸德公馆清水1.3 1.4左右，离地铁都还可以，但是发现咋都是这种一两栋的微型社区，社区太小不敢下手。又看了周边二手富力桃园，这小区很大也不错，有刚满五的房子，但是我是买的婚前财产，担心二手房入手太旧，毕竟再出手就是十年的房龄了，以后不好出手，给砸手里了。我的疑惑就是，一这种满足我预算和地铁要求得太小的小区能买吗？二是买二手做婚前财产值得吗？望雕叔指导！

回答：你好，你说的两个楼盘确实是存在这样的情况，当下价格怎么说呢，也谈不上什么剪刀差吧，优点就是新房，缺点就是没啥剪刀差，而且体量小。试想一下，你以这个价格买到新房后，很快他们就会消失在历史洪流当中，并不起眼，除了所谓的房龄新的概念，在板块内并无什么特色，这其实是比较危险的，因为大家并不会因为房龄新，就去看一个价格、市场号召力没有特色的楼盘，也就是可能丧失流通性。这个时候，和本地的一些规模较大的二手房的流通性，还真说不准就一定比诸如富力桃园的好。当然，你看富力桃园的房龄较大也确实是个问题，到现在都10来年了。随意我建议你不妨去看看另外一些更加次新一点的规模大的具有市场代表性的二手房楼盘，不论是新都还是大丰，都可以去找找，比如大丰，指导价下的好些楼盘，其实完全可以砍砍价，虽然最后可能比一万三四贵一点点，但是从房龄和楼盘品质规模来看，是值得的。

提问：雕叔你好，我有一个关于还贷的问题。您提出的成都两套房首付110万，我可能会给后续还款带来很大压力。您对后续现金流的问题有何看法？因为没有人能保证收入在未来几十年内保持稳定增长。

回答：很多人在买房前总是被30年的贷款吓坏了。当他们二十几岁时，他们必须在五十多岁时还清房子的钱。一想到未来几十年都被银行挤占了。但只要你买了房子，这些烦恼就会少很多。首先，你已经上车了，久而久之就想开了。因为中国没有真正房子是需要还贷30年，中国的平均按揭时间是七八年。因为住房贷款不变，但你的工资会继续上涨，只要央行还在发人民币，人民币就会继续贬值，这是一个不可逆转的经济规律，按照目前M2增速和GDP增速，人民币购买力年均贬值6-7%，每年100元人民币10年后贬值到48元，30年后就只剩下11元，真正的房贷压力期其实只有前10年，以后几年会非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。新手感觉压力大可以出租缓解压力，成都房龄15年左右，需要考虑换房了。

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